JAKIE WADY MOŻE POSIADAĆ NIERUCHOMOŚĆ?

Nabywcy nieruchomości mają możliwość dochodzenia swoich praw w przypadku wad zakupionego lokalu. Generalnie wady jakie może posiadać nieruchomość można podzielić na: prawne oraz fizyczne. Nabywca ma prawo do skorzystania z rękojmi lub gwarancji. Czym różnią się oba sposoby dochodzenia odszkodowania?

Wady prawne 
Wady prawne nieruchomości związane są przede wszystkim z prawami przysługującymi osobom trzecim. Z wadami prawnymi mamy do czynienia w przypadku kiedy sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości, względnie prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, jeżeli są one przedmiotem umowy. Również wtedy gdy nieruchomość jest obciążona czy to ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność), czy też prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa, dożywocie), a także gdy istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości). Z tytułu wad prawnych nieruchomości nabywcy przysługują podobne uprawnienia, jak w przypadku wad fizycznych. Może zatem odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny sprzedaży, bądź domagać się usunięcia wad prawnych.

Wady fizyczne
Przez wady fizyczne rozumie się niezgodność sprzedanej rzeczy z umową lub z przeznaczeniem. O co generalnie chodzi? Na przykład o zmniejszenie wartości przedmiotu, jego użyteczności, braku określonych cech lub niekompletność. Zgodnie z artykułem 556 kodeksu cywilnego niezgodność sprzedanej rzeczy z umową ma miejsce w szczególności, kiedy: nie posiada właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, lub które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Ponadto jeśli została kupującemu wydana w stanie niezupełnym lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.  Zatem wadą fizyczną nieruchomości będzie mniejszy metraż, wykończenie gorszymi materiałami (zmniejszenie wartości przedmiotu) czy na przykład brak balkonu (niekompletność). Warto wiedzieć, że taka wada może być również skutkiem wadliwego montażu rzeczy, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Rękojmia
W przypadku rękojmi zobowiązania sprzedawcy i ścieżki postępowania są uregulowane prawnie. Rękojmię regulują przepisy art. 556-576 Kodeksu Cywilnego. W przypadku inwestycji deweloperskich, postanowienia umowy nie mogą nic zmieniać w zakresie i zasadach ponoszenia tej odpowiedzialności. Okres rękojmi w przypadku wad nieruchomości wynosi pięć lat, od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Jeżeli w ciągu pięciu lat w mieszkaniu wystąpi usterka, która wynika bezpośrednio z niewłaściwie przeprowadzonych prac budowlanych lub ze względu na złej jakości materiały, deweloper powinien naprawić szkodę. 

Gwarancja 
Gwarancję cechuje dobrowolność. W obecnym czasie stosuje ją szereg deweloperów, aby zachęcić kupujących do nabywania nieruchomości. W przypadku kiedy rzecz będąca przedmiotem gwarancji nie ma określonych właściwości, wtedy mamy do czynienia (w gwarancji) ze sprzedającym lub producentem (czyli gwarantem) dobrowolnie zobowiązującym się do określonych działań. Jej treść może być dowolnie kształtowana. Należy wiedzieć, że gwarant może uzależnić naprawę szkody od dodatkowych okoliczności. Również czas gwarancji i obowiązki kupującego są kształtowane według woli gwaranta. 

Kiedy gwarancja a kiedy rękojmia? 
Jest zasadnicza różnica między gwarancją a rękojmią. Zatem można dojść do wniosku, że gwarancja jest mniej pewną formułą zabezpieczającą interesy nabywcy. Co jednak istotne - skorzystanie ze ścieżki gwarancyjnej wcale nie oznacza anulowania możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Dlatego też w zależności od konkretnych okoliczności nabywca może wybrać komfortową dla niego podstawę dochodzenia roszczeń w przypadku wad zakupionej nieruchomości.

autor: Marta Kubacka