SPRZEDAŻ MIESZKANIA BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ

Księga wieczysta daje bezpieczeństwo, a także wygodę przeprowadzenia transakcji. Zawarte w niej informacje są jawne i rozstrzygają wszystkie spory w zakresie danej nieruchomości. Najważniejsze, aby zapoznać się z jej wpisami przed zawarciem aktu notarialnego. Co ciekawe, są również sytuacje, kiedy nieruchomość można sprzedać bez księgi wieczystej.

Księga wieczysta to najważniejszy dokument nieruchomości, w którym jest przedstawiony jej stan prawny. Dotyczy zarówno mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, jak również spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Księgi wieczyste to dokumenty jawne i każdy może mieć do nich dostęp. 

Co można w niej znaleźć?
W księdze wieczystej są cztery działy, z czego każdy informuje o innej kwestii. W pierwszym dziale znajduje się oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. W drugiej części znajdują się wpisy, które dotyczą własności i użytkowania wieczystego. Dział trzeci to wpisy, które dotyczą ograniczonych praw rzeczowych, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń. W ostatnim dziale mają swoje miejsce wpisy, które dotyczą hipotek.
Informacje, które znajdują się w księgach wieczystych, można uzyskać w formie odpisu zwykłego księgi wieczystej, odpisu zupełnego, wyciągu lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej.

Co to konkretnie oznacza?  Odpis zwykły przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej, a także wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu. Odpis zupełny księgi jest poszerzony o wpisy, które zostały wcześniej wykreślone. W wyciągu znajduje się ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu. Zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej, zawiera natomiast informację, że księga wieczysta o wskazanym numerze została zamknięta.

Skąd wziąć informacje zawarte w księdze? 
Abu otrzymać informacje zawarte w księdze wieczystej trzeba znać numer księgi wieczystej danej nieruchomości. Z odpowiednim wnioskiem należy udać się do właściwego dla danej nieruchomości sądu w wydziale ksiąg wieczystych. Można to również zrobić za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) na portalu ekw.ms.gov.pl. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne i ogólnodostępne. Wpisu do księgi może dokonać jedynie właściciel lub notariusz.

Zanim kupisz nieruchomość, zawsze sprawdź księgę!
Zasada funkcjonowania ksiąg wieczystych opiera się na zasadzie publicznego dostępu, zasadzie domniemania prawdziwości i  rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przed zakupem nieruchomości zawsze należy sprawdzić jej zawartość. Dlaczego? Bo znajdują się tam zapisy, które mogą ostrzec nabywcę przed oszustwem. Może zdarzyć się, że sprzedający będzie chciał zataić stan prawny nieruchomości, nie wykaże, że nieruchomość jest obarczona prawem dożywocia, albo jest zadłużona. O tym wszystkim dowiemy się z księgi wieczystej, która jest rzetelnym, najważniejszym i pewnym źródłem informacji. Najważniejsze, aby zapoznać się z jej treścią chwilę przed podpisaniem aktu notarialnego, bo przecież w każdej chwili właściciel bądź notariusz może dopisać istotne informacje. 

Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
Zdarza się, że dana nieruchomość nie ma księgi wieczystej. Takie sytuacje zdarzają się rzadko, ale warto wiedzieć co wtedy zrobić. Najczęściej księgi wieczystej nie mają mieszkania spółdzielczo-własnościowe. To mieszkania, głównie z lat 70. i 80. , bo obecnie nie można już ustanowić takiego prawa własności. To prawo oznacza, że prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia mieszkaniowa. Takie mieszkanie można sprzedać bez księgi wieczystej w formie aktu notarialnego, ale przedmiotem sprzedaży nie jest prawo własności a jedynie prawo spółdzielcze. Aby sprzedać takie mieszkanie należy posiadać zaświadczenie do sprzedaży wydawane przez spółdzielnię. 


autor: Marta Kubacka